Kredit Pemilikan Rumah (KPR) masih menjadi instrumen utama bagi masyarakat dalam memperoleh hunian di pasar primer. Hal ini tetap bertahan meskipun sektor properti tengah menghadapi perlambatan pertumbuhan harga dan penurunan volume penjualan pada awal 2026.
Data Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia (BI) menunjukkan pangsa KPR mencapai 69,87 persen dari seluruh skema pembelian rumah primer, sebagaimana dikutip dari Money. Sisanya, skema tunai bertahap menyumbang 19,61 persen dan tunai keras sebesar 10,53 persen.
Dominasi pembiayaan bank ini terjadi saat Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) kuartal I 2026 hanya tumbuh 0,62 persen secara tahunan (yoy). Angka tersebut tercatat lebih rendah dibandingkan pertumbuhan pada kuartal sebelumnya yang mencapai 0,83 persen (yoy).
"Dari sisi konsumen, mayoritas pembelian rumah di pasar primer dilakukan melalui skema pembelian Kredit Pemilikan Rumah (KPR), dengan pangsa sebesar 69,87 persen dari total skema pembelian," tulis BI dalam laporan SHPR Triwulan I 2026.
Perlambatan harga terlihat merata di berbagai segmen. Rumah tipe menengah tumbuh 0,88 persen (yoy), sementara tipe besar dan kecil masing-masing tumbuh 0,50 persen dan 0,61 persen. Kontraksi harga terdalam ditemukan di Surabaya sebesar 0,27 persen (yoy).
Meskipun KPR mendominasi, volume penjualan properti residensial di pasar primer justru merosot tajam. BI melaporkan penjualan pada kuartal I 2026 terkontraksi hingga 25,67 persen (yoy), berbanding terbalik dengan pertumbuhan 7,83 persen pada akhir 2025.
Segmen rumah tipe kecil mengalami penurunan paling signifikan hingga 45,59 persen (yoy). Secara kuartalan, total penjualan rumah juga menyusut 7,69 persen, dengan penurunan terdalam pada rumah tipe besar yang mencapai 20,38 persen.
Pihak Bank Indonesia mengidentifikasi kenaikan harga bahan bangunan sebagai penghambat utama penjualan dengan porsi 20,97 persen. Faktor kendala lainnya mencakup masalah perizinan, tingginya suku bunga KPR, serta besaran uang muka yang dibebankan kepada konsumen.
"Penjualan properti residensial primer masih menghadapi tantangan. Berdasarkan hasil survei, tantangan utama pengembangan dan penjualan properti residensial pada pasar primer meliputi kenaikan harga bahan bangunan, masalah perizinan/birokrasi, suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR), proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR, dan perpajakan," tulis BI.
Kinerja Penyaluran Kredit Perbankan
Terbatasnya aktivitas di sektor properti tecermin pada pertumbuhan penyaluran KPR yang masih berada di angka satu digit. Hingga Maret 2026, total penyaluran KPR secara nasional tumbuh 4,5 persen menjadi Rp 842,7 triliun, melambat dari posisi Februari sebesar 5 persen.
Sejumlah bank besar mencatatkan pertumbuhan bervariasi. PT Bank Central Asia Tbk (BCA) menyalurkan Rp 142,4 triliun atau naik 5,25 persen (yoy), sementara PT Bank Mandiri (Persero) Tbk mencatat kenaikan 5,78 persen menjadi Rp 69,5 triliun.
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BTN) membukukan pertumbuhan 6,84 persen menjadi Rp 306,12 triliun. Adapun PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk (BRI) menjadi satu-satunya bank besar dengan pertumbuhan double digit sebesar 11,06 persen (yoy) menjadi Rp 67,3 triliun.
Global Markets Economist Maybank Indonesia Myrdal Gunarto berpendapat bahwa kondisi ini dipengaruhi oleh daya beli masyarakat yang belum meningkat secara signifikan di tengah pertumbuhan ekonomi nasional di kisaran 5 persen hingga 5,4 persen.
"Kalau kita lihat, income masyarakat belum naik signifikan. Jadi wajar kalau belum ada lonjakan besar pada penyaluran kredit, khususnya di sektor properti," ujar Myrdal. Ia menambahkan bahwa suku bunga yang relatif tinggi juga turut menahan minat calon debitur.
Dampak Faktor Musiman Terhadap Realisasi Kredit
Pihak BTN mengungkapkan bahwa moderatnya pertumbuhan KPR pada awal tahun juga dipengaruhi kendala teknis di lapangan. KPR subsidi BTN tumbuh 7,7 persen menjadi Rp 193,55 triliun, sementara segmen non-subsidi naik 5,4 persen menjadi Rp 112,56 triliun.
Direktur Utama BTN Nixon L.P Napitupulu menjelaskan bahwa intensitas hujan yang tinggi menghambat penyelesaian fisik proyek bangunan. Hal ini krusial karena pencairan kredit baru bisa dilakukan jika pembangunan rumah telah rampung sepenuhnya.
"Ini bukan menghambat, tapi menunda realisasi kredit karena fisik rumah belum selesai," kata Nixon. Ia menyebut terdapat puluhan ribu unit rumah yang sudah disetujui kreditnya namun belum bisa direalisasikan karena kendala konstruksi dan momen libur Lebaran.
Stabilitas Kualitas Aset Perbankan
Meskipun penyaluran kredit melambat, kualitas portofolio KPR di perbankan diklaim tetap terjaga. Rasio kredit bermasalah (NPL) secara industri berada di kisaran 3,1 persen, dengan BTN melaporkan NPL sektor perumahan di bawah 3 persen.
BCA juga mencatatkan rasio NPL KPR yang terkendali, sejalan dengan NPL gross perseroan sebesar 1,8 persen. Strategi menjaga kualitas dilakukan melalui screening ketat serta aktivitas penagihan yang intensif kepada debitur yang terlambat membayar.
"Aset NPL perumahan juga lebih mudah direcycle dibandingkan sektor lain karena masih ada pasar yang menyerap," ujar Nixon Napitupulu. Hal ini didukung oleh karakter debitur KPR yang mayoritas merupakan pembeli rumah pertama yang disiplin menjaga kewajibannya.
EVP Corporate Communication & Social Responsibility BCA Hera F. Haryn menyatakan bahwa perusahaannya terus berupaya memacu permintaan, salah satunya melalui program BCA Expoversary 2026 yang menawarkan bunga spesial 1,69 persen efektif per tahun.
"Kami berharap penyelenggaraan BCA Expoversary 2026 dapat meningkatkan volume aplikasi baru dari segmen KPR," ujar Hera. Sinergi dengan program pemerintah seperti insentif PPN DTP juga terus diperkuat untuk mendorong gairah pasar properti.
