Stagnasi Pasar Kondominium Jakarta Menyisakan Puluhan Ribu Unit Tak Laku

Pasar kondominium di wilayah metropolitan Jakarta dan sekitarnya mengawali triwulan pertama tahun 2026 dengan stagnasi yang berkepanjangan.

Seperti diberitakan oleh Kompas, sentimen konsumen secara umum tetap berada pada zona konservatif kendati otoritas mencatat adanya sedikit riak pertumbuhan minat pada awal tahun.

Lemahnya penyerapan ini memicu akumulasi persediaan sekunder, meninggalkan ribuan unit apartemen vertikal berstatus tak laku akibat devaluasi daya beli serta eksodus modal para investor.

Data mutakhir dari lembaga konsultan properti Jones Lang LaSalle (JLL) Indonesia per Mei 2026 menyingkap potret ketimpangan yang riil.

Di wilayah DKI Jakarta, total persediaan kondominium kini menyentuh angka sekitar 189.000 unit, namun tingkat penjualan kumulatif (cumulative sales rate) hanya tertahan pada angka 83 persen.

Artinya, terdapat sekurangnya 32.130 unit kondominium di dalam kota Jakarta yang gagal terserap pasar dan telantar menjadi inventori mati bagi para pengembang.

Kondisi jauh lebih parah terekam di wilayah penyangga (Bodetabek) dengan total pasokan yang ditawarkan di pasar mencapai 23.400 unit, sementara tingkat penjualan kumulatif justru merosot lebih rendah ke angka 82 persen.

Statistik ini menegaskan bahwa lebih dari 4.200 unit hunian vertikal suburban di kawasan Bogor, Depok, Bekasi, dan Tangerang terjebak dalam status nihil pembeli.

Senior Director of Strategic Consulting JLL Indonesia, Milda Abidin, mengonfirmasi bahwa pergerakan transaksi saat ini murni ditopang oleh pembeli rumah pertama (end-user), sementara kalangan investor memilih untuk menarik diri.

Menurutnya, pasar kondominium belum memperlihatkan pemulihan yang masif karena permintaan yang ada pada kuartal ini didorong oleh unit-unit yang telah selesai dibangun dan siap huni.

"Konsumen bersikap sangat berhati-hati, memprioritaskan proyek yang legalitas dan fisiknya sudah klir guna menghindari risiko gagal bangun," urai Milda menjawab Kompas.com, Selasa (12/5/2026).

Satu-satunya stimulus yang menahan pasar ini dari kejatuhan yang lebih dalam adalah kebijakan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP).

Instrumen fiskal ini berhasil memikat sebagian kecil pembeli yang membutuhkan hunian instan, namun stimulus tersebut terbukti tidak berdaya merangsang kembali minat para investor.

"Ketiadaan kelompok investor ini dipicu oleh dua faktor utama: tingginya tingkat suku bunga acuan Bank Indonesia yang bertahan di level 4,75 persen sejak akhir tahun lalu, serta tren imbal hasil sewa (rental yield) kondominium yang tidak lagi kompetitif dibandingkan instrumen investasi cair lainnya," jelas Milda.

Hal ini diperparah oleh preferensi kultural masyarakat lokal yang secara historis lebih mengutamakan kepemilikan rumah tapak (landed housing) ketimbang hunian vertikal.

Untuk mengompensasi lesunya daya beli, mayoritas pengembang memilih strategi defensif dengan menahan harga jual rata-rata agar tetap datar (flat).

Sebagai gantinya, mereka mengguyur pasar dengan pelbagai bentuk gimmick pemasaran dan pelonggaran skema cicilan demi memikat konsumen yang memiliki keterbatasan kapital bulanan.

Proteksi Arus Kas Pemegang Modal

Dari sisi suplai, kelesuan pasar teandai dari keengganan para pengembang untuk meluncurkan proyek baru.

Milda mengungkapkan, sepanjang kuartal pertama 2026, Jakarta hanya mencatat peluncuran satu proyek baru di kawasan Jakarta Selatan dengan volume terbatas, yakni 379 unit.

Sementara di kawasan penyangga, pasokan baru bahkan lebih minim, hanya mencatatkan 86 unit baru yang ditawarkan ke pasar.

Langkah menahan diri ini merupakan tindakan rasional untuk memproteksi arus kas (cash flow) korporasi.

Para produsen properti kini mengalihkan seluruh konsentrasi energi mereka untuk menguras habis sisa persediaan lama yang masih menumpuk, alih-alih berspekulasi membuka lahan baru yang berisiko memperlebar angka kredit macet.

Analisis makro terhadap industri ini mengindikasikan bahwa tanpa adanya koreksi radikal terhadap daya beli masyarakat atau pelonggaran kebijakan moneter terkait suku bunga kredit, pasar kondominium Jakarta akan tetap berada dalam fase hibernasi panjang.

Angka penjualan yang bertengger di kisaran 82 hingga 83 persen saat ini bukanlah cerminan dari kuatnya permintaan, melainkan buah dari strategi pembatasan pasokan secara ketat oleh para pelaku industri guna menghindari kolapsnya harga pasar secara sistemik.

Berikut adalah rincian data terkait kondisi pasar kondominium berdasarkan laporan JLL Indonesia pada tiga bulan pertama tahun 2026.

Untuk segmentasi harga unit dengan tipe dua kamar tidur (2BR) di wilayah penyangga, rentang harga bergerak dari Rp 329 Juta di wilayah Bogor hingga menyentuh Rp 4,1 Miliar di kawasan Tangerang.