Sektor properti residensial di pasar primer mengalami tekanan hebat pada awal tahun ini. Berdasarkan laporan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia (BI), angka penjualan rumah mencatat penurunan tajam pada kuartal I 2026.
Data menunjukkan volume penjualan properti residensial di pasar primer terkontraksi sebesar 25,67 persen secara tahunan (year on year/yoy). Kondisi ini berbanding terbalik dari kuartal IV 2025 yang masih tumbuh 7,83 persen.
Dikutip dari Money, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada kuartal I 2026 berada di level 110,60. Angka ini menunjukkan pertumbuhan sebesar 0,62 persen (yoy), namun melambat dibandingkan periode sebelumnya yang mencapai 0,83 persen.
Bank sentral mengidentifikasi bahwa melambatnya kenaikan harga ini dipicu oleh tipe rumah menengah dan besar. Rumah tipe menengah tumbuh 0,88 persen (yoy), sementara tipe besar hanya meningkat 0,50 persen (yoy).
Hunian tipe kecil juga tidak luput dari tren perlambatan. Pertumbuhan harganya tercatat sebesar 0,61 persen (yoy), menurun dari capaian kuartal IV 2025 yang berada di angka 0,76 persen.
Secara spasial, perlambatan pertumbuhan harga terdeteksi di 10 kota dari total 18 kota yang disurvei. Bahkan, terdapat tiga kota yang mencatat penurunan IHPR secara tahunan pada periode ini.
Surabaya menjadi salah satu wilayah dengan koreksi harga terdalam, yakni minus 0,27 persen (yoy). Banjarmasin juga mengalami normalisasi dengan pertumbuhan hanya 0,52 persen, turun jauh dari sebelumnya 1,63 persen.
Kontraksi harga secara kuartalan (qtq) juga terjadi di Pontianak sebesar 0,74 persen dan Yogyakarta sebesar 0,68 persen. Padahal, kedua kota tersebut mencatatkan pertumbuhan positif pada kuartal sebelumnya.
Meski demikian, tren kenaikan harga justru terlihat di Padang dan Balikpapan. Harga rumah di Padang melesat menjadi 1,21 persen (yoy), sedangkan di Balikpapan meningkat signifikan menjadi 1,44 persen (yoy).
Faktor Pemicu Anjloknya Penjualan
Penurunan total penjualan rumah primer sebagian besar dipengaruhi oleh anjloknya minat terhadap hunian tipe kecil. Penjualan kategori ini terkontraksi hingga 45,59 persen (yoy) pada kuartal I 2026.
Sebaliknya, rumah tipe menengah menunjukkan performa positif dengan pertumbuhan 8,28 persen (yoy). Angka ini membaik setelah sebelumnya sempat terkontraksi sebesar 4,84 persen pada akhir tahun lalu.
Untuk hunian tipe besar, penjualan masih berada di zona merah dengan kontraksi 8,03 persen (yoy). Meski masih negatif, angka ini menunjukkan perbaikan tipis dari kuartal IV 2025 yang minus 10,95 persen.
Secara keseluruhan, penjualan rumah pada basis kuartalan mencatat kontraksi 7,69 persen (qtq). Penurunan ini dipicu oleh merosotnya transaksi rumah tipe besar yang sebelumnya sempat tumbuh tinggi mencapai 31,97 persen.
Tantangan Biaya Bangunan dan Pembiayaan
Bank Indonesia mencatat sejumlah kendala utama yang menghambat ekspansi pengembang. Kenaikan harga bahan bangunan menjadi faktor dominan dengan porsi mencapai 20,97 persen dari total hambatan yang ada.
Persoalan perizinan dan birokrasi menyumbang hambatan sebesar 18,15 persen, disusul oleh suku bunga KPR sebesar 16,47 persen. Masalah uang muka tinggi dan aspek perpajakan juga turut menekan laju pasar.
Meskipun menjadi salah satu hambatan, suku bunga KPR terpantau stabil di angka 7,42 persen. Sektor pembiayaan pembangunan sendiri masih didominasi oleh dana internal pengembang yang mencapai 80,66 persen.
Dari sisi pembeli, skema Kredit Pemilikan Rumah masih menjadi pilihan favorit. Pangsa pasar konsumen yang menggunakan fasilitas KPR dalam transaksi rumah primer mencapai 69,87 persen.
Namun, total nilai penyaluran KPR secara nasional mengalami perlambatan pertumbuhan. Pada kuartal I 2026, nilai KPR hanya tumbuh 4,79 persen (yoy), lebih rendah dari kuartal sebelumnya yang menyentuh 7,05 persen.
