Penjualan rumah premium dengan harga fantastis belakangan ini menarik perhatian masyarakat luas. Salah satunya adalah hunian mewah seharga Rp 89 miliar di BSD City yang dilaporkan habis terjual hingga menjadi perbincangan hangat di media sosial.
Fenomena larisnya hunian premium di tengah situasi ekonomi saat ini dinilai tidak bisa menjadi cerminan kondisi industri properti secara umum. Hal tersebut disampaikan oleh Pengamat Ekonomi Universitas Mulawarman (Unmul), Purwadi Purwoharsojo, seperti dikutip dari Kompas.
"Kalau ada rumah Rp 89 miliar terjual, pemainnya tidak banyak. Itu pembelinya kelompok yang memang memiliki kemampuan finansial lebih," ujarnya saat dihubungi Kompas.com, Senin (18/05/2026).
Menurut Purwadi, kelompok konsumen perumahan mewah biasanya tidak bergantung pada fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Situasi tersebut membuat transaksi segmen premium tetap berjalan meski perekonomian sedang tertekan, karena mereka bebas dari pengaruh fluktuasi bunga cicilan.
Kondisi sebaliknya terjadi pada segmen menengah ke bawah. Penguatan nilai dolar tidak hanya memicu kenaikan harga kebutuhan pokok, tetapi juga mengerek suku bunga properti di pasar.
"Karena bunga properti ikut naik. Ini akan berdampak pada cicilan rumah, terutama KPR yang suku bunganya mengikuti kondisi pasar," kata Purwadi.
Purwadi menjelaskan bahwa lonjakan beban cicilan ini berisiko menekan daya beli masyarakat. Jika tidak diantisipasi dengan baik, pengetatan finansial tersebut berpotensi memicu lonjakan kredit macet dan membuat pasar properti menengah bawah mengalami stagnasi.
Dampak perlambatan ini dinilai bisa menjalar ke sektor ekonomi lainnya karena industri properti memiliki efek berganda. Sektor perbankan, pekerja konstruksi, hingga tingkat konsumsi rumah tangga terancam ikut terganggu.
Selain risiko meningkatnya aset sitaan yang dilelang bank, tekanan ekonomi juga berpotensi memaksa sebagian masyarakat menjual properti mereka dengan harga murah. Untuk mengatasi stagnasi, Purwadi menyarankan penguatan program rumah subsidi.
"Rumah subsidi sebenarnya sudah bagus. Tinggal pengawasan dan kontrol di lapangan yang diperketat supaya tepat sasaran dan benar-benar terjangkau bagi masyarakat menengah ke bawah," ujarnya.
Kelesuan sektor ini terkonfirmasi oleh Survei Harga Properti Residensial yang dirilis Bank Indonesia untuk Triwulan I-2026. Penjualan properti residensial di pasar primer secara tahunan mengalami kontraksi sebesar 25,67 persen (yoy), berbanding terbalik dari pertumbuhan triwulan IV-2025 yang mencapai 7,83 persen.
Penurunan terdalam dialami oleh rumah tipe kecil yang terkontraksi hingga 45,59 persen (yoy). Sementara itu, hunian tipe besar terkontraksi 8,03 persen (yoy), sedangkan rumah tipe menengah mencatat pertumbuhan sebesar 8,28 persen (yoy).
Berdasarkan survei tersebut, terdapat sejumlah faktor utama yang mengikis performa penjualan. Hambatan terbesar dipicu oleh lonjakan harga bahan bangunan sebesar 20,97 persen, disusul kendala perizinan sebesar 18,15 persen, dan suku bunga KPR sebesar 16,47 persen.
Faktor lain yang turut menghambat adalah tingginya nominal uang muka KPR sebesar 12,16 persen serta beban perpajakan sebesar 11,28 persen. Dari sisi permodalan, pengembang masih mengandalkan dana internal sebesar 80,66 persen, disusul pinjaman bank 13,74 persen, dan pembayaran konsumen 5,60 persen.
Di pihak konsumen, skema KPR tetap menjadi pilihan utama dalam pembelian rumah primer dengan pangsa sebesar 69,87 persen. Adapun metode tunai bertahap tercatat sebesar 19,61 persen dan pembayaran tunai murni berada di angka 10,53 persen.
Bank Indonesia juga melaporkan bahwa pertumbuhan nilai KPR pada triwulan I-2026 berada di angka 4,79 persen (yoy). Angka tersebut menunjukkan perlambatan jika dibandingkan dengan realisasi triwulan sebelumnya yang mampu tumbuh sebesar 7,05 persen.
