JP Morgan menilai selama beberapa tahun terakhir pasar properti mengalami dislokasi yang cukup tajam.
Dalam periode tersebut, instrumen utang justru memberikan imbal hasil lebih tinggi dibandingkan ekuitas properti, kondisi yang dinilai tidak lazim dalam struktur investasi real estat.
Akibat tekanan suku bunga tinggi, valuasi properti komersial turun di banyak negara, sementara aktivitas transaksi dan penghimpunan dana melambat signifikan.
Purbaya Beri Tenggat 6 Bulan untuk Dana WNI di Luar Negeri Masuk ke Indonesia
Pemerintah memberi tenggat waktu enam bulan bagi WNI yang menyimpan dana di luar negeri untuk membawa masuk dan melaporkannya ke dalam negeri.
Simak Prospek Bumi Resources (BUMI) Usai Labanya Meningkat
Hari Ini Pengumuman Rebalancing MSCI, OJK Sebut Dua Saham Berpotensi Ditendang
Meski demikian, aset properti premium di lokasi dengan permintaan tinggi dan pasokan terbatas dinilai tetap mampu bertahan dan mencatat pertumbuhan pendapatan yang solid.
Lima Faktor Pendorong Pemulihan Properti Global
JP Morgan memproyeksikan pemulihan properti global akan semakin kuat pada 2026 dengan didorong lima faktor utama.
Pertama, valuasi properti saat ini masih relatif murah dibandingkan periode sebelum pandemi Covid-19. Di saat yang sama, pertumbuhan pendapatan sewa tetap positif, terutama untuk aset berkualitas tinggi.
Kedua, ekspektasi penurunan suku bunga global diperkirakan akan mendorong aktivitas transaksi dan pembiayaan properti. JP Morgan memperkirakan Federal Reserve dan European Central Bank mulai memangkas suku bunga hingga pertengahan 2026.
Ketiga, kebijakan fiskal dan moneter yang lebih akomodatif diproyeksikan menopang permintaan properti. Stimulus ekonomi di Amerika Serikat, Eropa, hingga Asia Pasifik dinilai mampu menjaga pertumbuhan ekonomi dan menekan risiko resesi global.
Keempat, biaya pembangunan yang tinggi serta aturan zonasi yang ketat membuat pasokan properti baru semakin terbatas. Kondisi ini dinilai akan mendukung kenaikan harga sewa dan meningkatkan nilai aset eksisting.
Kelima, JP Morgan melihat prospek jangka panjang sektor properti global masih menarik karena didukung kombinasi pertumbuhan permintaan dan keterbatasan suplai di berbagai negara.
Sektor Industri dan Logistik Jadi Primadona
Dalam laporan tersebut, sektor industri dan logistik diprediksi menjadi salah satu segmen paling menarik dalam beberapa tahun ke depan.
Tren relokasi manufaktur, meningkatnya kebutuhan pusat data, pengembangan kecerdasan buatan (AI), serta upaya banyak negara memperkuat rantai pasok domestik menjadi pendorong utama permintaan properti industri.
Di Amerika Serikat, kebutuhan ruang manufaktur berteknologi tinggi meningkat pesat, terutama untuk sektor semikonduktor, baterai, farmasi, robotik, hingga pusat data AI.
JP Morgan mencatat properti industri dengan kapasitas listrik tinggi menghasilkan imbal hasil jauh lebih besar dibandingkan gudang konvensional.
Fenomena serupa juga terjadi di Eropa dan Asia Pasifik. Banyak negara mulai mempercepat pembangunan infrastruktur industri untuk mengurangi ketergantungan terhadap rantai pasok global.
Krisis Hunian Dorong Prospek Properti Residensial
Selain sektor industri, properti residensial juga diperkirakan tetap prospektif akibat krisis kekurangan pasokan rumah di banyak negara.
JP Morgan mencatat harga rumah yang terus naik membuat generasi muda semakin sulit membeli rumah, sehingga permintaan sewa meningkat tajam.
Di Amerika Serikat misalnya, kekurangan pasokan rumah diperkirakan mencapai 4,7 juta unit. Sementara di Eropa, pembangunan hunian baru masih jauh di bawah kebutuhan pasar.
Kondisi tersebut mendorong pertumbuhan sektor hunian sewa seperti apartemen multifamily, single-family rental, hingga student housing atau PBSA (purpose-built student accommodation).
Di Asia Pasifik, permintaan hunian sewa juga terus meningkat, terutama di Jepang, Australia, Singapura, dan Korea Selatan seiring tingginya harga rumah dan perubahan gaya hidup masyarakat urban.
Sektor Ritel Mulai Bangkit
JP Morgan juga melihat sektor ritel mulai menunjukkan pemulihan setelah sempat tertekan pertumbuhan e-commerce selama bertahun-tahun.
Saat ini, pusat perbelanjaan premium dan retail berbasis kebutuhan harian kembali mencatat peningkatan okupansi dan pertumbuhan sewa.
Konsep omnichannel turut menjadi pendorong baru karena toko fisik kini juga difungsikan sebagai pusat distribusi dan pengambilan pesanan online.
Di Amerika Serikat, tingkat kekosongan pusat ritel mendekati level terendah historis, sementara pembangunan pusat ritel baru masih sangat terbatas.
Perkantoran Premium Kembali Diminati
Sektor perkantoran juga mulai pulih, terutama untuk gedung premium di kawasan pusat bisnis utama.
Banyak perusahaan global mulai kembali menerapkan kebijakan kerja dari kantor sehingga permintaan ruang kantor berkualitas meningkat.
JP Morgan menilai gedung dengan fasilitas modern, lokasi strategis, dan standar ESG yang baik akan menjadi pemenang dalam siklus pemulihan berikutnya.
Sementara itu, gedung perkantoran lama dengan fasilitas terbatas diperkirakan akan menghadapi tekanan lebih besar karena tingginya biaya renovasi dan perubahan preferensi penyewa.
Secara keseluruhan, JP Morgan memproyeksikan sektor properti global memasuki fase baru pertumbuhan setelah melewati tekanan suku bunga tinggi selama tiga tahun terakhir.
Namun, perusahaan menekankan bahwa keberhasilan investasi ke depan akan sangat ditentukan oleh kualitas aset, lokasi strategis, serta kemampuan pengelolaan properti secara aktif.
