Aktivitas ekonomi pada sektor properti komersial sepanjang kuartal pertama 2026 menunjukkan pola pertumbuhan yang tidak merata. Sektor pergudangan berhasil mempertahankan posisi sebagai lini properti dengan performa paling tangguh dan konsisten, seperti dikutip dari Kompas.
Ketika subsektor perkantoran dan hunian vertikal masih berupaya keras keluar dari fase stagnasi, industri logistik dan penyewaan ruang simpan modern bergerak ke arah berbeda. Ketahanan ini dipicu oleh perubahan peta investasi global yang berdampak langsung pada rantai pasok domestik.
Data makroekonomi menunjukkan produk domestik bruto (PDB) Indonesia tumbuh 5,61 persen secara tahunan pada kuartal pertama 2026, dengan sektor manufaktur sebagai kontributor dominan. Pada periode yang sama, realisasi investasi asing langsung (FDI) bersih menyentuh angka 15,1 miliar dolar AS atau naik 7,8 persen secara tahunan.
Tiga negara teratas yang menanamkan modalnya adalah Singapura, Hong Kong, dan China. Masuknya modal asing, terutama pada sektor riil dan pabrikasi, secara mekanis langsung mengerek kebutuhan ruang distribusi komersial berskala besar.
Laporan riset pasar properti komersial kuartal I-2026 menunjukkan bahwa pasokan ruang logistik modern di kawasan Jabodetabek kini telah mencapai akumulasi 3,2 juta meter persegi. Penambahan luas lantai ini dipicu oleh rampungnya dua proyek infrastruktur pergudangan baru di koridor utama timur, yakni di Bekasi dan Cikarang, dengan total luas sekitar 29.500 meter persegi.
Meskipun pasokan terus bertambah secara berkala, pasar terbukti mampu menyerap ruang-ruang baru tersebut tanpa mengalami tekanan pada angka keterisian. Tingginya daya serap pasar tercermin langsung pada stabilitas okupansi properti logistik. Di kawasan Jabodetabek, rata-rata tingkat hunian pergudangan modern kokoh berada di angka 96 persen.
Angka ini mencerminkan kondisi pasar yang sangat sehat, di mana ruang kosong yang tersedia di pasar tergolong sangat terbatas untuk ukuran metropolis yang dinamis. Country Head and Head of Logistics & Industrial JLL Indonesia, Farazia Basarah, memaparkan bagaimana dinamika modal asing menggerakkan ekosistem ini secara terintegrasi dari hulu hingga ke hilir.
Menurutnya, sektor pergudangan modern di Jabodetabek mencatat performa yang konsisten positif pada kuartal pertama 2026, dengan tingkat hunian stabil di 96 persen.
"Pertumbuhan ini didorong oleh investasi manufaktur China yang kuat, mencakup permintaan untuk pergudangan modern, sewa pabrik siap pakai, maupun lahan industrial," ujar Farazia, Selasa (17/5/2026).
Dari sisi harga, pertumbuhan sewa berlanjut secara moderat. Proyek-proyek premium dengan spesifikasi unggulan, lokasi strategis, dan menawarkan fleksibilitas mampu menetapkan harga premium, yang kemudian menciptakan efek rambat pada kenaikan sewa pergudangan di kawasan sekitarnya.
Permintaan tetap didominasi oleh sektor logistik dan jasa pengiriman, diikuti sektor-sektor lain baik dari pemain baru yang masuk pasar maupun ekspansi perusahaan eksisting. Dinamika pasar tidak hanya terpusat di Jabodetabek, namun juga menunjukkan permintaan di kota-kota lain seperti Bandung, Subang, dan Surabaya.
Mekanisme penetapan harga sewa di pasar saat ini sangat bergantung pada kualitas struktur bangunan. Proyek dengan spesifikasi teknis tinggi, seperti kapasitas beban lantai yang besar, langit-langit tinggi, serta sistem manajemen bongkar muat yang efisien, memiliki posisi tawar yang kuat untuk memberlakukan tarif sewa premium.
Fenomena ini kemudian memicu efek domino bagi pemilik properti di sekitar koridor tersebut untuk ikut mengerek harga sewa mereka, meskipun struktur bangunan mereka berstatus aset sekunder.
Diversifikasi Penyewa dan Ekspansi Regional
Analisis terhadap profil penyewa mengindikasikan adanya perluasan basis industri. Jika pada tahun-tahun sebelumnya pertumbuhan pasar hanya bergantung pada perusahaan logistik pihak ketiga (3PL) dan operator pengiriman mil terakhir, kuartal pertama 2026 mencatat diversifikasi yang jauh lebih lebar.
Permintaan aktif kini datang dari korporasi manufaktur, industri elektronik, penyedia material konstruksi, perusahaan farmasi, sektor energi, hingga produsen barang konsumsi (FMCG).
Farazia mengungkapkan, secara geografis, preferensi utama para pelaku industri masih tertuju pada area-area yang memiliki konektivitas langsung dengan infrastruktur gerbang ekspor-impor. Jakarta Timur dan seluruh koridor timur (Bekasi-Cikarang) tetap menjadi primadona utama, disusul oleh Tangerang di koridor barat. Kedekatan dengan Pelabuhan Tanjung Priok menjadi alasan utama mengapa aktivitas logistik di Jakarta Utara dan Marunda tetap bergerak agresif.
"Sebaliknya, wilayah Depok dan Bogor mencatat volume permintaan yang cenderung minim akibat keterbatasan akses moda transportasi berat," imbuh Farazia.
Satu aspek krusial yang menandai perkembangan tahun 2026 adalah pecahnya konsentrasi pasar dari sekadar Jabodetabek-sentris. Aktivitas manufaktur dan rantai pasok mulai merambah koridor regional baru di Pulau Jawa.
Kota-kota seperti Bandung, Subang, dan Surabaya kini mulai mencatatkan pertumbuhan permintaan ruang logistik yang signifikan seiring dengan masifnya pembangunan infrastruktur jalan tol trans-Jawa dan pengembangan kawasan industri terpadu baru.
Meskipun sektor logistik berada dalam posisi ekspansif, pelaku pasar tetap harus mengantisipasi sejumlah risiko eksternal yang berpotensi menahan laju pertumbuhan pada paruh kedua tahun ini.
Gangguan pada jalur pelayaran global, tekanan inflasi pasokan barang, pergerakan suku bunga acuan domestik yang berada di level 4,75 persen, serta ketidakstabilan geopolitik di Timur Tengah merupakan faktor-faktor makro yang dapat memperlambat laju penyerapan bersih ke depan.
"Namun, selama arus investasi fisik dan kebutuhan efisiensi operasional domestik tetap terjaga, ruang distribusi modern akan terus menjadi motor utama pergerakan properti komersial tanah air," pungkas Farazia.
