Sektor hunian vertikal atau apartemen di Jakarta dilaporkan masih berada dalam kondisi stagnan sepanjang Kuartal I-2026. Kondisi ini membuat para pengembang mulai mengubah strategi bisnis mereka.
Dikutip dari Kompas, banyak pengembang kini tidak lagi agresif membangun proyek apartemen baru. Mereka lebih memilih beralih ke pengembangan rumah tapak atau bersikap lebih hati-hati sambil memantau situasi pasar.
Analisis dari Leads Property Research Indonesia, Colliers International, dan Cushman & Wakefield menunjukkan Jakarta sedang memasuki fase penyesuaian struktural. Pasokan properti kini menjadi sangat selektif.
Data dari Leads Property Services Indonesia mencatat stagnasi pasokan kumulatif selama lima kuartal berturut-turut pada angka 259.900 unit. Fenomena ini dianggap sebagai kejadian yang jarang terjadi di pasar ibu kota.
Meski begitu, Colliers mencatat adanya serah terima terbatas sebanyak 192 unit di Jakarta Timur dari segmen menengah, seperti Belton Residence. Namun, angka ini sangat kecil dibanding total inventori kota.
Associate Director Consulting & Research Leads Property Services Indonesia, Martin Samuel Hutapea, menilai fenomena ini mencerminkan ketidakseimbangan antara ekspektasi harga dengan daya jangkau pembeli.
"Pembeli kini lebih cenderung melirik rumah tapak di pinggiran kota yang menawarkan harga dan luas bangunan lebih kompetitif," ungkap Martin.
Senior Associate Director Research Colliers, Ferry Salanto, menambahkan bahwa Jakarta Selatan tetap mendominasi pasar. Kawasan ini berkontribusi sekitar 60 persen dari total tambahan pasokan yang diharapkan sepanjang 2026.
Ferry juga mengingatkan adanya risiko pergeseran jadwal proyek. Hal ini disebabkan oleh eskalasi biaya konstruksi yang dipicu oleh ketegangan geopolitik global saat ini.
Meskipun permintaan tergolong moderat, nilai kapital apartemen di kawasan utama Jakarta tetap menunjukkan dominasi yang kuat. Pertumbuhan harga tahunan tercatat mencapai angka 2,0 persen secara keseluruhan.
| Wilayah Operasional | Harga Per Meter Persegi (Rp) |
|---|---|
| Central Business District (CBD) | 59,06 Juta - 63,6 Juta |
| Prime Area (Jaksel & Pusat) | 49,20 Juta - 55,1 Juta |
| Secondary Area (Jaktim & Jakbar) | 28,10 Juta - 36,7 Juta |
Kawasan CBD memimpin kenaikan harga dengan pertumbuhan mencapai 2,7 persen. Lokasi prestisius dan kredibilitas pengembang menjadi faktor penentu daya tahan harga di tengah melambatnya pasar.
Kebijakan Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) menjadi faktor penting yang menjaga transaksi. Insentif ini memberikan kepastian bagi konsumen untuk menyerap unit-unit yang sudah siap huni.
Data menunjukkan penyerapan pasar mencapai 290 unit pada kuartal ini. Menariknya, lebih dari separuh dari total penyerapan tersebut merupakan unit-unit apartemen yang sudah siap ditempati.
"Kepastian insentif ini memungkinkan pengembang menyelaraskan jadwal serah terima dengan strategi penjualan secara lebih akurat," kata Ferry.
Proyek Sorotan dan Masa Depan Apartemen Servis
Beberapa proyek tetap menjadi perhatian karena lokasi dan konsep integrasinya. Casa Grande Residence-Eluna Tower di Jakarta Selatan diprediksi menjadi penggerak utama pasokan baru pada paruh kedua 2026.
Proyek lain seperti The Belton Residence di Jakarta Timur baru saja merampungkan 192 unit. Sementara itu, Two Sudirman di jantung CBD diperkirakan akan rampung sepenuhnya pada tahun 2028 mendatang.
Di Jakarta Selatan, LRT City Tebet-The Premiere MTH juga sedang dalam proses penyelesaian bertahap. Proyek ini mengedepankan integrasi hunian vertikal dengan jaringan transportasi publik yang strategis.
Sektor apartemen servis juga mengalami jeda tanpa tambahan pasokan baru. Okupansi saat ini masih didominasi oleh perpanjangan kontrak lama daripada kedatangan ekspatriat baru akibat ketidakpastian ekonomi global.
Faktor keberlanjutan kini menjadi pembeda di pasar global. Operator yang memiliki sertifikasi bangunan hijau mulai mendapatkan perhatian lebih dari klien korporat internasional yang peduli lingkungan.
Masa depan kondominium Jakarta bergantung pada rekonfigurasi unit untuk memenuhi kebutuhan milenial dan Gen Z. Investor kini cenderung mengoptimalkan unit unsold menjadi aset pendapatan rutin daripada membangun proyek berisiko.
"Industri vertikal Jakarta tidak sedang terhenti; ia tengah mengambil napas panjang untuk melompat dengan konsep yang lebih matang dan relevan dengan zaman," tutur Martin.
