Sektor properti di Indonesia diperkirakan menghadapi tantangan berat di sepanjang sisa tahun 2026. Tekanan ini muncul setelah Bank Indonesia mengerek suku bunga acuan atau BI Rate sebesar 50 basis poin menjadi 5,25%.
Kondisi pasar kian menantang akibat pelemahan nilai tukar rupiah yang masih tertahan di kisaran Rp 17.600 per dolar Amerika Serikat (AS). Berdasarkan data yang dikutip dari Investasi, mata uang garuda ditutup pada level Rp 17.654 per dolar AS pada perdagangan terakhir.
Meskipun sempat menguat tipis 0,29% dari hari sebelumnya, rupiah tercatat masih terdepresiasi sebesar 0,76% secara year to date. Kombinasi bunga tinggi dan depresiasi kurs ini berisiko memperberat kinerja keuangan pengembang properti.
Dampak negatif ini terutama mengintai perusahaan yang memiliki liabilitas dalam denominasi dolar AS. Selain itu, lonjakan kurs dolar berpotensi menaikkan harga material bangunan impor sehingga memangkas margin laba bersih pengembang.
Equity Research Analyst OCBC Sekuritas, Jessica Leonardy, menilai kenaikan BI Rate dan pelemahan rupiah menjadi sentimen negatif bagi sektor properti.
Menurut dia, kenaikan nilai tukar dolar membuat harga bahan baku impor semakin mahal, sementara suku bunga tinggi menambah tekanan industri.
Analis Maybank Sekuritas, Kevin Halim, menambahkan bahwa penurunan nilai rupiah memicu pembengkakan biaya konstruksi akibat kenaikan input cost material. Emiten properti diprediksi mengalami penurunan margin keuntungan jika tidak segera menyesuaikan harga jual produk mereka.
Dalam analisisnya, PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) menjadi salah satu entitas yang sensitif terhadap pergerakan kurs karena mengantongi obligasi dolar AS senilai US$ 333 juta yang jatuh tempo pada 2028.
"Setiap pelemahan rupiah 1%, laba bersih PWON berpotensi turun sekitar 0,7%," ujarnya.
Kendati demikian, PWON telah menjalankan strategi lindung nilai secara agresif. Pada kuartal IV-2025, perusahaan membeli fixed income mutual fund berbasis dolar AS senilai Rp 1,85 triliun via direct hedging, sehingga sisa eksposur liabilitas dolar bersih mereka turun menjadi US$ 100 juta.
Tekanan finansial juga membayangi PT Modernland Realty Tbk (MDLN) yang mencatatkan beban bunga utang senilai Rp 118,68 miliar per Maret 2026. Perusahaan ini juga memegang guaranteed senior notes setara Rp 4,66 triliun yang akan jatuh tempo pada tahun 2027.
Langkah berbeda diambil oleh PT Jababeka Tbk (KIJA) yang memilih untuk memperbesar porsi pendanaan dalam mata uang rupiah. KIJA mengamankan fasilitas pinjaman jangka panjang bertenor 15 tahun dari Bank Mandiri dengan suku bunga mengambang sebesar 7% per tahun, serta tambahan term loan senilai Rp 70 miar.
Wakil Direktur Utama KIJA Budianto Liman mengatakan pembiayaan berbasis rupiah dipilih untuk menyesuaikan struktur pendanaan dengan mata uang pelaporan perusahaan sekaligus mengurangi volatilitas akibat fluktuasi dolar AS.
Analis Kiwoom Sekuritas, Adrian Djie, mengonfirmasi bahwa prospek industri properti tahun ini masih dibayangi suku bunga tinggi, depresiasi rupiah, dan lambatnya pemulihan daya beli masyarakat. Namun, pasar masih mendapat sokongan dari perpanjangan insentif PPN Ditanggung Pemerintah hingga 2027 serta target pembangunan 3 juta rumah.
Adrian menyebut emiten dengan porsi pendapatan berulang yang besar akan jauh lebih defensif. Sebaliknya, risiko tinggi mengintai pengembang yang mengandalkan penjualan rumah tapak kelas menengah ke bawah serta memiliki eksposur utang valas yang besar.
Guna menjaga stabilitas modal, perusahaan properti disarankan fokus melakukan refinancing ke instrumen rupiah dan membatasi penerbitan surat utang dolar baru. Terkait investasi saham, Adrian merekomendasikan beli untuk saham PWON dengan target harga Rp 326 per saham.
Di sisi lain, Maybank Sekuritas memberikan rekomendasi beli untuk saham BSDE dengan target Rp 1.050, CTRA sebesar Rp 1.150, PWON di angka Rp 580, dan SMRA dengan target Rp 520 per saham.
