Pasar properti nasional pada awal tahun 2026 menghadapi tekanan berat akibat gejolak makroekonomi global. Lonjakan nilai tukar dolar Amerika Serikat yang menembus kisaran Rp 17.500 hingga Rp 17.600 per dolar AS mulai mengganggu fundamental industri real estat dari hulu ke hilir. Dampak penurunan ini dikonfirmasi langsung oleh rilis terbaru Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia untuk Kuartal I-2026, seperti dikutip dari Kompas.
Data Bank Indonesia menunjukkan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) di pasar primer hanya tumbuh terbatas sebesar 0,62 persen secara tahunan. Angka ini melambat jika dibandingkan dengan kuartal sebelumnya yang mampu mencatatkan pertumbuhan 0,83 persen. Di sisi lain, volume transaksi secara agregat mengalami kontraksi yang cukup tajam hingga mencapai 25,67 persen.
Sektor real estat kini berada dalam kondisi dilematis karena biaya produksi melonjak di tengah daya serap pasar yang menurun. Penguatan dolar AS secara otomatis merombak postur anggaran belanja modal para pengembang akibat kenaikan harga komponen impor.
CEO Leads Property Services Indonesia, Hendra Hartono, menjelaskan bahwa penguatan mata uang asing berdampak langsung pada kenaikan harga komponen vital properti. Bahan konstruksi, mekanikal elektrikal, material finishing, hingga perabot impor mengalami kenaikan harga yang signifikan.
"Sehingga walaupun harga tanah tidak naik, harga jual properti akan otomatis terkerek naik," kata Hendra.
Kondisi ini berimbas pada sektor properti sewa, di mana pengelola gedung kesulitan menaikkan tarif secara instan kepada penyewa. Hendra menambahkan bahwa pengelola gedung kemungkinan besar akan menyesuaikan biaya operasional demi menjaga tingkat hunian.
"Biaya service charge ada kemungkinan naik," kata Hendra.
Sekretaris Jenderal DPP Real Estate Indonesia (REI), Raymond Ardan Arfandy, membenarkan bahwa properti sewa seperti perkantoran dan apartemen semakin sulit pulih setelah didera perlambatan ekonomi akibat perang.
"Anjloknya marketing sales pengembang pada Kuartal I-2026 adalah dampak nyata. Dan penurunan daya beli membuat penjualan kuartal pertama ini anjlok cukup dalam," kata Raymond.
Hendra memproyeksikan imbal hasil (yield) properti akan mengecil sehingga menurunkan daya tarik sektor ini sebagai instrumen investasi. Akibatnya, pelaku industri kini mulai menerapkan dualisme kurs dalam penyusunan anggaran, di mana komponen impor dipatok dalam dolar AS sedangkan upah lokal menggunakan Rupiah.
Kelas Menengah Menahan Daya Beli
Sektor pariwisata dan ritel sekunder diprediksi menjadi sub-sektor yang paling menderita akibat volatilitas valuta asing saat ini. Di sisi lain, konsumen kelas menengah yang diharapkan menjadi motor penggerak utama pasar residensial justru menunjukkan tren penurunan daya beli.
Data Bank Indonesia merekam terjadinya perlambatan harga rumah tipe menengah sebesar 0,88 persen secara tahunan, sementara tipe besar melambat 0,50 persen secara tahunan. Fenomena ini menjadi tantangan serius mengingat 69,87 persen transaksi pasar primer masih bergantung pada fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Meskipun demikian, sektor rumah tinggal primer untuk kebutuhan riil (end-user) dan sektor logistik modern dinilai memiliki daya tahan struktural yang lebih kuat. Country Head and Head of Logistics & Industrial JLL Indonesia, Farazia Basarah, memberikan pandangan mengenai struktur pembiayaan pengembang nasional.
Menurut Farazia, mayoritas pengembang properti di Indonesia memanfaatkan instrumen pembiayaan berbasis Rupiah sehingga terlindung dari risiko kepailitan utang valas.
"Ketika keuntungan yang dihasilkan dalam Rupiah harus dikonversi kembali ke dalam dolar AS, nilai imbal hasil tersebut akan tergerus secara otomatis," kata Farazia.
Faktor konversi inilah yang membuat investor asing menahan ekspansi mereka, walaupun pasar pergudangan modern Jabodetabek yang didorong investasi manufaktur China tetap mencatat tingkat hunian hingga 96 persen. Di sisi lain, konsumen kelas atas justru memanfaatkan koreksi ini untuk memburu aset premium (distressed asset) yang dijual di bawah harga pasar.
Rekomendasi Kebijakan dan Transparansi Data
Pemerintah kini dituntut untuk menyajikan transparansi data dan paparan fakta empiris guna mempertahankan kepercayaan pasar serta membantu investor menghitung risiko yang terukur. Hendra menawarkan sejumlah rekomendasi konkret yang harus segera dilakukan oleh otoritas terkait.
"Langkah ini krusial untuk menghentikan sentimen negatif akibat krisis kepercayaan yang perlahan mulai terbentuk," kata Hendra.
Otoritas disarankan segera mengonsolidasikan tim penasihat ekonomi yang melibatkan pakar internasional serta melakukan efisiensi anggaran belanja negara secara ketat.
"Kepercayaan investor hanya bisa dipulihkan jika pemerintah memberikan contoh keteladanan dalam memangkas pemborosan fiskal," kata Hendra.
Pemerintah juga diharapkan mengadakan pertemuan intensif dengan pelaku usaha untuk menyerap keluhan riil sekaligus memaparkan data mitigasi yang ilmiah.
"Melalui pemerataan teknologi informasi hingga ke tingkat perdesaan, mengaburkan fakta ekonomi di era digital ini merupakan strategi yang mustahil dilakukan," kata Hendra.
Bagi para pengembang, strategi pemasaran yang terlalu agresif di tengah volatilitas tinggi dinilai sebagai kekeliruan yang dapat merusak reputasi korporasi. Sikap menahan diri atau wait and see yang diambil oleh para investor saat ini merupakan penundaan keputusan yang logis sembari membandingkan insentif pasar regional dengan Malaysia, Thailand, dan India.
"Mengelola ekspektasi pasar dengan transparansi data adalah satu-satunya jangkar yang dapat menjaga industri properti tetap tegak berdiri di tengah badai ketidakpastian makroekonomi saat ini," kata Hendra.
