TANGERANG SELATAN, KOMPAS.com - Di sebuah sudut Jalan Murjaya, Pondok Aren, Tangerang Selatan, sengketa rumah itu tak lagi sekadar soal angka.
Unit itu ditembok, memisahkan dua versi kebenaran, dua klaim kepemilikan, dan satu kesalahan yang sama yakni soal kepercayaan tanpa pijakan hukum.
Hak yang Dipertahankan
Dari sisi penjual, langkah menembok rumah bukanlah tindakan tiba-tiba.
Kuasa hukum pemilik, Ridho, menyebut itu sebagai bentuk mempertahankan hak atas properti yang secara legal masih atas nama kliennya, Karnadi, pemegang Sertifikat Hak Milik (SHM) Nomor 10679.
ÔÇ£Penembokan itu sah dilakukan karena terjadi di atas tanah milik klien kami. Klien kami saat ini mempertahankan haknya,ÔÇØ ujar Ridho saat ditemui, Kamis (23/4/2026).
Narasi dari pihak penjual mengalir pada satu titik yakni mengenai kewajiban yang belum dituntaskan.
Sengketa ini disebut bermula dari kesepakatan jual beli secara lisan pada 2019 antara Karnadi dan Desi Riana, dengan nilai transaksi Rp 1,3 miliar dan tenggat pelunasan tiga bulan.
Namun, hingga kini, menurut data yang mereka pegang, pembayaran baru mencapai Rp 570 juta, jauh dari klaim pihak penghuni.
Dua kali somasi telah dilayangkan pada awal April 2026, berisi permintaan pelunasan atau pengosongan rumah.
Ketika tak direspons, langkah pengosongan pun diambil, yang kemudian berujung pada penembokan.
ÔÇ£Tidak ada bahasa kami melakukan eksekusi. Kami hanya meminta pengosongan karena itu hak klien kami,ÔÇØ kata Ridho.
Dalam pandangan mereka, perkara ini sederhana yakni tanpa pelunasan dan tanpa Akta Jual Beli (AJB), kepemilikan tidak pernah berpindah.
Sertifikat tetap atas nama penjual, dan siapa pun yang menempati rumah, termasuk yang saat ini tinggal, tidak memiliki hubungan hukum langsung dalam perjanjian awal.
Namun, di balik tembok itu, ada cerita lain yang tak kalah panjang.
Versi Pembeli: Cicilan yang dipertanyakan
Bagi keluarga yang menghuni rumah tersebut, kisah ini bukan tentang menunggak, melainkan tentang upaya memiliki yang terasa kandas di tengah jalan.
Raffa Azman (21) menyebut keluarganya telah mencicil rumah itu sejak 2019, dimulai dari uang muka Rp 200 juta.
Hingga 2021, total pembayaran yang mereka klaim telah mencapai Rp 840 juta, ditambah Rp 60 juta yang disebut sebagai biaya pengurusan sertifikat.
ÔÇ£Ini kita punya kuitansi pembayarannya dari awal, lengkap banget, dari tahun 2019,ÔÇØ ujar Raffa saat ditemui di lokasi.
Transaksi itu, kata Raffa, lahir dari relasi personal atau kedekatan yang membuat proses formal seperti AJB tak pernah dianggap mendesak.
ÔÇ£Dulu kami tinggal dekat rumah dia, berteman baiklah. Ibu saya sudah menganggap dia seperti orangtua sendiri,ÔÇØ tuturnya.
Namun, kepercayaan itu mulai retak ketika sertifikat tak kunjung diproses, sementara niat pelunasan sempat disampaikan.
Permintaan sederhana, balik nama sertifikat sebagai syarat pelunasan, tetapi tak pernah menemukan titik temu.
Ketegangan memuncak saat somasi datang pada 2023.
Bukan sekadar tagihan, melainkan pernyataan yang mengubah seluruh narasi pembayaran.
ÔÇ£Isi somasinya itu bikin kami kaget karena uang yang sudah kita cicil dianggap sebagai biaya sewa rumah sebesar Rp 50 juta per tahun,ÔÇØ kata Raffa.
Sejak itu, sengketa tak lagi bisa diredam.
Hingga akhirnya, konflik fisik pun terjadi dengan permintaan pengosongan, penutupan akses, dan tembok yang berdiri di antara dua klaim yang sama-sama merasa benar.
Tanpa AJB: Akar masalah
Di tengah dua versi yang berseberangan, hukum berdiri dengan logika yang lebih dingin.
Praktisi hukum Adyanisa Septya Yuslandari menjelaskan bahwa dalam transaksi properti, Akta Jual Beli (AJB) bukan sekadar dokumen administratif, melainkan bukti sah peralihan hak yang diakui negara.
Tanpa AJB, transaksi dianggap belum sempurna.
Dalam kondisi seperti ini, meski pembayaran telah dilakukan, kepemilikan secara hukum tetap berada di tangan penjual.
Sertifikat tidak dapat dibalik nama, dan posisi pembeli menjadi lemah saat sengketa muncul.
Risikonya tak berhenti di situ. Tanpa AJB, properti berpotensi dijual kembali ke pihak lain, tidak dapat diagunkan ke bank, hingga rawan sengketa waris jika pemilik meninggal dunia.
Bahkan, aspek perpajakan pun tidak dapat dipenuhi secara sah.
AJB, dalam hal ini, menjadi ÔÇ£jembatan hukumÔÇØ yang seharusnya memastikan semua proses berjalan aman mulai dari verifikasi status tanah hingga kepastian tidak adanya sengketa.
Kasus di Tangerang Selatan ini, menurut Adyanisa, bukanlah yang pertama.
Banyak konflik serupa lahir dari transaksi berbasis kepercayaan tanpa perlindungan legal yang memadai.
Kini, perkara tersebut telah masuk ke ranah penyelidikan.
Kasi Humas Polres Tangerang Selatan Ipda Yudhi Susanto mengatakan, pihak kepolisian akan memeriksa seluruh pihak terkait untuk mengurai benang kusut sengketa ini.
ÔÇ£Penyidik akan melakukan klarifikasi kepada para pihak sesuai mekanisme yang ada, termasuk pihak yang merasa dirugikan,ÔÇØ ujar Yudhi.
Polisi juga menyatakan akan berkoordinasi dengan pihak terkait untuk menjaga situasi keamanan di lingkungan sekitar.
ÔÇ£Untuk pengamanan, kami akan berkoordinasi dengan polsek setempat dan pihak terkait apabila dibutuhkan,ÔÇØ katanya.
Di ujung cerita, tembok itu mungkin hanya simbol. Yang sesungguhnya retak adalah kepercayaan yang tak pernah dilengkapi kepastian hukum.
Di antara kuitansi, janji, dan sertifikat yang tak berpindah tangan, satu pelajaran mengendap pelan: dalam urusan properti, kedekatan tidak pernah cukup.
