Banyak masyarakat merasa telah memiliki perlindungan hukum yang kuat hanya dengan memegang Akta Jual Beli (AJB) saat melakukan transaksi properti. Namun, dokumen ini sebenarnya belum menjadi bukti kepemilikan yang bersifat final atau penuh di mata hukum.
Dikutip dari Properti, masih terdapat ketidaktahuan luas mengenai perbedaan fungsi hukum antara AJB dan Sertifikat Hak Milik (SHM). Perbedaan ini krusial karena menentukan status legalitas aset di kemudian hari.
Praktisi hukum Adyanisa Septya Yuslandari, S.H., M.Kn, memberikan penegasan mengenai konsekuensi bagi pemilik yang tidak segera meningkatkan status dokumennya. Risiko besar mengintai jika proses balik nama menjadi SHM tidak segera dilakukan.
Menurut penuturan Adyanisa, pemegang AJB yang menunda pengurusan sertifikat tanah seperti SHM rentan menghadapi persoalan serius, terutama jika muncul sengketa lahan. Pencatatan resmi oleh negara hanya terjadi jika pemilik mengurus penerbitan SHM di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
"Status kepemilikan belum tercatat resmi di negara, rentan sengketa (resiko ada pihak lain yang mengklaim tanah tersebut)," kata Adyanisa saat dihubungi, Senin (4/5/2026).
Selama status dokumen masih berupa AJB atau SHM belum dibalik nama, maka secara administratif tanah tersebut tetap tercatat atas nama penjual atau pemilik lama. Kondisi ini membuka celah konflik hukum yang kompleks.
Potensi masalah bisa muncul apabila ahli waris pihak penjual melakukan klaim mendadak. Selain itu, terdapat risiko terjadinya penjualan ganda oleh oknum tidak bertanggung jawab atau adanya gugatan dari pihak ketiga lainnya.
Kekuatan Pembuktian di Pengadilan
Walaupun AJB dapat dijadikan sebagai salah satu alat bukti dalam persidangan, namun proses pembuktiannya tidaklah sederhana. Hal ini seringkali menyita waktu, energi, dan biaya yang sangat besar bagi pemegang dokumen tersebut.
Selain ancaman sengketa, Adyanisa menambahkan bahwa kepemilikan yang tidak diperkuat SHM akan menghambat urusan administratif lainnya. Salah satunya adalah kesulitan saat aset tersebut hendak dijadikan agunan perbankan.
"(AJB) sulit dijadikan jaminan, dan berpotensi kalah jika ada pihak dengan sertifikat resmi," ujar Adyanisa.
Status AJB Sebagai Bukti Peralihan
Perlu dipahami bahwa AJB adalah akta otentik yang disusun oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dokumen ini berfungsi sebagai bukti sah bahwa sebuah transaksi jual beli atau peralihan hak memang sedang diproses antar pihak.
Meskipun sah secara hukum sebagai tanda adanya transaksi, AJB bukanlah dokumen pemungkas kepemilikan. Negara hanya mengakui bukti kepemilikan sah dalam bentuk sertifikat tanah yang sudah terdaftar atas nama pemilik baru di sistem BPN.
"AJB hanya bukti telah terjadi transaksi jual beli, bukan bukti hak kepemilikan. Bukti kepemilikan yang kuat itu adalah sertifikat tanah yang terdaftar di BPN. AJB sifatnya hanya peralihan hak," kata Adyanisa.
