Banyak anggota masyarakat masih memiliki persepsi keliru dengan menganggap Akta Jual Beli (AJB) sebagai bukti kepemilikan properti yang memiliki kekuatan hukum paling tinggi. Padahal, dokumen tersebut sebenarnya tidak menempati posisi puncak dalam hierarki bukti kepemilikan lahan atau bangunan di Indonesia.
Kesalahpahaman ini kerap memicu persoalan serius saat terjadi sengketa lahan atau ketika pemilik ingin melakukan proses balik nama. Dilansir dari Properti, AJB sejatinya adalah instrumen transaksional, bukan dokumen final kepemilikan yang diakui sebagai kedaulatan penuh atas tanah.
Pandangan umum yang beredar di masyarakat sering kali menyamakan AJB dengan sertifikat karena proses pembuatannya melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Muncul anggapan bahwa begitu AJB ditandatangani, maka kepemilikan aset secara otomatis telah berpindah sepenuhnya secara hukum negara.
Praktisi hukum Adyanisa Septya Yuslandari, S.H., M.Kn memberikan penjelasan bahwa AJB merupakan dokumen resmi yang berfungsi sebagai bukti adanya peralihan hak. Dokumen ini menandai perpindahan aset dari pemilik lama atau penjual kepada pembeli secara sah dalam sebuah transaksi.
"AJB adalah dokumen resmi yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti sah terjadinya transaksi jual beli hak atas tanah atau bangunan," kata Adyanisa saat dihubungi, dikutip pada Senin (28/4/2026).
Meskipun statusnya adalah dokumen resmi untuk peralihan aset, kedudukan AJB tetap bukan merupakan bukti final kepemilikan tanah. Dokumen ini lebih tepat diposisikan sebagai jembatan hukum yang memastikan bahwa proses transfer properti dilakukan sesuai regulasi yang berlaku.
Dokumen Kepemilikan Sah Menurut Hukum
Di Indonesia, bukti kepemilikan tanah yang memiliki kekuatan hukum absolut dan paling kuat adalah Sertifikat Tanah yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Contohnya meliputi Sertifikat Hak Milik (SHM), Hak Guna Bangunan (HGB), atau Hak Guna Usaha (HGU).
Sertifikat-sertifikat tersebut mempunyai legalitas yang kuat karena identitas pemilik dan objek tanahnya telah terdaftar secara resmi dalam sistem administrasi pertanahan nasional. Tanpa adanya sertifikat ini, posisi hukum seseorang atas sebuah lahan masih tergolong rentan.
Dalam sistem agraria nasional, negara memberikan kewenangan khusus kepada PPAT untuk menyusun akta yang berkaitan dengan peralihan hak atas tanah. BPN hanya akan mengakui akta yang diterbitkan secara resmi oleh pejabat tersebut.
Urgensi Peran PPAT dalam Validitas AJB
Legalitas sebuah AJB sangat bergantung pada keterlibatan pejabat yang berwenang. Menurut penuturan Adyanisa, jika sebuah AJB tidak dibubuhi tanda tangan PPAT, maka dokumen tersebut dinyatakan tidak sah. Dampaknya, dokumen itu tidak memiliki nilai untuk digunakan dalam pengurusan balik nama sertifikat.
"AJB merupakan syarat utama untuk balik nama sertifikat dari penjual ke pembeli di Kantor Pertanahan (BPN)," ungkap Adyanisa.
Oleh karena itu, pembeli yang sudah menyelesaikan penandatanganan AJB disarankan untuk segera melanjutkan pengurusan balik nama ke kantor BPN. Langkah ini sangat krusial untuk mengubah data pemilik lama menjadi pemilik baru secara administratif dan yuridis.
Apabila proses balik nama di BPN tidak segera dilakukan, maka secara hukum nama yang masih tercantum di dalam sertifikat tetap dianggap sebagai pemilik sah aset tersebut. Hal inilah yang sering menjadi celah terjadinya sengketa kepemilikan di kemudian hari.
