Potensi sengketa tanah belakangan ini kembali menyoroti pentingnya keamanan legalitas dalam transaksi properti. Banyak masyarakat yang terjebak dalam masalah hukum akibat mencicil atau membeli hunian tanpa kepemilikan Akta Jual Beli (AJB) yang sah.
Dokumen AJB merupakan bukti otentik terjadinya perpindahan hak atas tanah atau bangunan dari pihak penjual kepada pembeli. Sebagaimana dikutip dari Kompas, instrumen hukum ini menjadi sangat krusial untuk menjamin kekuatan hukum bagi pembeli.
Merujuk informasi dari laman resmi Kementerian ATR/BPN pada Kamis (23/4/2026), keabsahan AJB sangat bergantung pada pembuatannya. Dokumen tersebut hanya dinyatakan sah jika disusun oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sesuai mandat Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
Status kepemilikan dianggap belum berpindah secara formal di mata hukum jika transaksi tidak disertai AJB. Kondisi ini tetap berlaku meskipun pembeli telah melunasi seluruh pembayaran atau mencicil selama bertahun-tahun.
Ketiadaan AJB secara otomatis menghambat proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tanpa dokumen peralihan hak yang legal, nama penjual tetap akan tercantum sebagai pemilik sah dalam sertifikat tanah tersebut.
Posisi tawar pembeli menjadi sangat lemah karena hanya mengandalkan kuitansi atau perjanjian di bawah tangan. Dokumen non-formal ini sering kali tidak diakui sebagai alat bukti primer apabila terjadi persengketaan di meja hijau.
Risiko lain yang mengintai adalah potensi penjualan ganda oleh oknum tidak bertanggung jawab. Karena sertifikat masih atas nama penjual, properti dapat dijual kembali kepada pihak lain yang memiliki dokumen lebih lengkap dan sah secara hukum.
Dampak Finansial dan Sengketa Ahli Waris
Masyarakat juga perlu mewaspadai aspek akses keuangan yang menjadi terbatas. Lembaga perbankan umumnya menolak sertifikat yang belum dibalik nama sebagai agunan kredit untuk keperluan renovasi atau modal usaha.
Masalah kian rumit apabila penjual meninggal dunia sebelum proses AJB tuntas dilakukan. Dalam skenario ini, ahli waris memiliki hak hukum untuk menggugat kepemilikan atau menolak melanjutkan transaksi yang sudah berjalan.
Urusan administrasi pajak seperti Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) juga akan terkendala. Tanpa landasan AJB, kewajiban perpajakan tidak dapat diproses secara resmi sehingga transaksi tidak tercatat dalam sistem negara.
