Program 3 Juta Rumah gagasan Presiden Prabowo Subianto melalui Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) dinilai tidak memiliki sistem tata kelola yang jelas. Kritikan tersebut muncul karena pembangunan hunian selama ini dianggap hanya berfokus pada kuantitas proyek fisik semata, dilansir dari Kompas pada Minggu (26/04/2026).
Mohammad Jehansyah Siregar, Anggota Kelompok Keahlian Perumahan Institut Teknologi Bandung (ITB), menyoroti kecenderungan kementerian terkait yang memandang rumah hanya sebagai komoditas bisnis. Pendekatan pembangunan parsial atau piecemeal development ini dikhawatirkan mengabaikan kualitas kehidupan sosial masyarakat dan sistem perkotaan yang terintegrasi.
Jehansyah berpendapat bahwa pembiaran dalam sektor perumahan telah memicu terjadinya pemisahan kelas ekonomi dan sosial di wilayah perkotaan. Dominasi bisnis properti yang masif menciptakan kawasan hunian eksklusif bagi kalangan atas di satu sisi, namun menyisakan kantong-kantong kemiskinan di sisi lainnya.
"Laissez-faire atau pembiaran dalam perumahan dan perkotaan terbukti menghasilkan segregasi sosial dan ekonomi perkotaan," kata Jehansyah, Pengamat Perumahan ITB.
Ketidaksinkronan antara jaringan transportasi publik dengan pusat kebutuhan hunian rakyat juga menjadi poin krusial yang disoroti. Jehansyah menyatakan bahwa pembangunan infrastruktur wilayah yang mengikuti kepentingan bisnis properti justru memicu ketidakefisienan dalam struktur kota.
"Tata kelola sektor perumahan tanpa sistem tersebut memicu kemacetan dan inefisiensi serta target pembangunan 3 Juta Rumah per tahun tidak pernah tercapai. Angka housing backlog dan permukiman kumuh bukan berkurang, malah akan semakin bertambah," lanjut Jehansyah, Pengamat Perumahan ITB.
Guna mengatasi persoalan tersebut, Jehansyah mendesak pemerintah untuk melakukan evaluasi mendasar pada kebijakan nasional. Ia menekankan pentingnya kehadiran program perumahan publik (public housing) dan perumahan swadaya (self-help housing) agar pasar tidak menjadi satu-satunya penentu pembangunan.
"Bukan hanya bicara soal fisik bangunan, tapi juga integrasi transportasi yang menghubungkan hunian dengan transportasi publik. Juga mencampur berbagai kelas ekonomi dalam satu kawasan untuk menghindari pembentukan kawasan kumuh atau kawasan elite yang eksklusif," kata Jehansyah, Pengamat Perumahan ITB.
Selain masalah integrasi, ketersediaan lahan murah di pusat kota menjadi hambatan besar lainnya. Pemerintah didorong untuk mengambil alih tanah negara di pusat aktivitas ekonomi, khususnya di 10 kota metropolitan, untuk dijadikan hunian yang terjangkau bagi rakyat.
Lemahnya peran negara dalam mengelola tanah disebut menjadi pemicu suburnya praktik mafia tanah. Jehansyah menilai lahan negara seringkali dibiarkan telantar hingga akhirnya dikuasai oleh pihak-pihak yang tidak bertanggung jawab karena pemerintah cenderung pasif menunggu investasi swasta.
"Mafia tanah menjamur karena pemerintah di berbagai bidang tidak menjadikan tanah-tanah negara sebagai instrumen untuk memajukan kesejahteraan rakyat," ujar Jehansyah, Pengamat Perumahan ITB.
Penyediaan apartemen sewa murah di tengah kota memerlukan keseriusan dalam perencanaan dan penguatan kelembagaan. Meskipun dasar regulasi dan amanat konstitusi sudah ada, implementasi di lapangan masih membutuhkan sosialisasi matang agar kebijakan dapat berjalan efektif dan tepat sasaran.
